Как правильно выбрать застройщика, чтобы не потерять деньги?
Что нужно знать о застройщике, чтобы не остаться без квартиры и денег? И сколько смолян уже оказались обманутыми недобросовестными застройщиками? На эти и другие вопросы «Главной Теме» ответил начальник департамента государственного строительного и технического надзора Смоленской области Геннадий Наумов.
Под надзором
– Геннадий Владимирович, скажите, пожалуйста, сколько объектов капитального строительства находится под надзором вашего ведомства?
– В настоящее время на территории Смоленской области государственный строительный надзор осуществляется на 274 объектах капитального строительства. В 2018 году была проведена 791 проверка объектов капитального строительства, за истекший период 2019 года – 24 проверки. За прошлый год специалистами нашего ведомства было выдано 177 заключений о соответствии построенных объектов требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Также было выдано 3 решения об отказе в выдаче заключения о соответствии объекта капитального строительства установленным требованиям. В этом году таких заключений 31. Кроме того, сотрудники департамента для выявления незаконных строений, которые возводятся с нарушениями градостроительных норм, используют такой механизм, как риск-ориентированный подход. Это значит, что объекты строительства и реконструкции принадлежат к определенным категориям риска. Так, например, к высокому риску относятся общественные здания и сооружения, многоквартирные жилые дома, путепроводы, тоннели, мосты и эстакады, а также объекты капитального строительства с пролетом от 20 до 100 метров. В зону значительного риска входят производственные здания. К умеренному риску относятся иные объекты капитального строительства, не отнесенные к высокому и значительному риску. Стоит отметить, что от присвоения определенной категории риска зависит и количество проверок на объектах строительства.
– Одна из функции – осуществление государственного контроля в области долевого строительства многоквартирных жилых домов. В чем заключается основное направление надзора и возникают ли в этом направлении проблемы?
– В настоящее время на территории Смоленской области осуществляется строительство 55 объектов с привлечением денежных средств граждан – участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, на которых департаментом осуществляется надзор. Надзор в области долевого строительства направлен прежде всего на контроль за соблюдением застройщиками обязательных требований Федерального закона от 30.12.2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Установленный перечень законных требований является обширным и требует максимального участия контролирующего органа в каждом правовом событии, возникающем в рамках осуществления застройщиками своей деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Осуществление государственного контроля в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Смоленской области также включает в себя организацию и проведение внеплановых проверок по вопросам соблюдения застройщиками федерального закона. Кроме этого, ведомство признает пострадавшими граждан в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи деньги привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, и ведет реестр таких граждан. Рассматриваем поступившие обращения и заявления от граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей и т.д.
Помощь дольщикам
– Какую помощь ваше ведомство предлагает обманутым дольщикам?
– На сегодняшний день администрацией Смоленской области предприняты следующие меры, направленные на разрешение острых социальных ситуаций, связанных с невыполнением недобросовестными застройщиками своих обязательств перед гражданами – участниками долевого строительства многоквартирных домов.
Во-первых, создана комиссия и ее рабочая группа по работе с обманутыми гражданами-соинвесторами по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области, а также по работе с проблемными объектами долевого строительства, расположенными на территории Смоленской области. В рамках их деятельности выполняется работа, способствующая разрешению кризисных ситуаций, защите прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства недобросовестных застройщиков, прорабатываются возможные механизмы решения, систематически осуществляются рабочие совещания, а также выездные совещания с участием членов администрации Смоленской области, руководителей органов исполнительной власти, а также самих дольщиков.
Во-вторых, внесены изменения в областной закон от 09.06.2015 № 81-з «Об установлении критерия, которому должен соответствовать масштабный инвестиционный проект, для реализации которого допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности Смоленской области или муниципальной собственности, либо государственная собственность на которой не разграничена, в аренду без проведения торгов». Ключевой особенностью данных изменений является возможность реализации положений областного закона в отношении граждан – участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков и включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, путем проведения конкурса по определению юридического лица, которое будет осуществлять функцию по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением инвесторами, т.е. застройщиками, своих обязательств перед гражданами-соинвесторами по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области.
Чтобы обеспечить возможность реализации положений указанного областного закона, было принято решение разработать и утвердить соответствующее постановление администрации Смоленской области от 07.07.2016 № 405 «Об утверждении Порядка организации и проведения конкурса по определению юридического лица, которое будет осуществлять функцию по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением застройщиками своих обязательств перед участниками долевого строительства по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области». В дальнейшем восстановление нарушенных прав пострадавших граждан – участников долевого строительства осуществляется субъектом в рамках вышеуказанных нормативных правовых актов путем проведения конкурсов по определению юридических лиц, которые будут осуществлять функцию по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением застройщиками своих обязательств перед гражданами – участниками долевого строительства многоквартирных домов.
Таким образом, за период с 2017 года по апрель текущего года было проведено 3 таких конкурса. Строительные организации – победители данных конкурсов приступили к выполнению поставленных перед ними задач и методично их исполняют. В настоящее время уже решен вопрос 46 обманутых дольщиков, включенных в реестр пострадавших граждан.
Кроме этого, в качестве меры государственного воздействия, с целью защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, контролирующим органом администрации Смоленской области подаются исковые заявления в Арбитражный суд Смоленской области о приостановлении деятельности недобросовестных застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Текст: Александра ПОМЕРАНЦЕВА
