• Пятница, Ноябрь 24, 2017

Квартирный вопрос: консультация юриста

Журналист
Сентябрь13/ 2017

Читателей «ГТ» консультирует руководитель НП «Ассоциация независимых юристов Смоленска» Олег Рабушенко

– Какие работы по обслуживанию нашего дома включены в квартирную плату – те, которые коммунальщики обязаны делать бесплатно? Как добиться своевременного и обязательного их выполнения?

Валентина

– Согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Деятельность управляющей организации является возмездной. Оплата ее услуг (работ) производится путем внесения платы «за содержание и ремонт общего имущества» по ставкам, утвержденным субъектом РФ, либо по ставкам, утвержденным общим собранием собственников помещений в МКД.

Управление – это организация работ по предоставлению коммунальных услуг, услуг по содержанию общего имущества, например подбор подрядных организаций, заключение договоров, учет потребления ресурсов, организация сбора платежей за услуги и многое другое. В расходы по управлению могут входить канцелярские расходы, зарплата сотрудников управляющей организации и пр.

Под содержанием понимается комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций многоквартирного дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния.

Текущий ремонт общего имущества МКД – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Существует ряд нормативных документов (например, «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170), которые определяют примерный перечень и периодичность выполнения тех или иных работ, а также сроки исполнения заявок по устранению неисправностей. К сожалению, эти документы всего лишь рекомендательные нормы. То есть закон рекомендует (но не обязывает) коммунальные службы прописывать все эти работы в договорах с жильцами многоквартирных домов. Поэтому все эти моменты должны быть обязательно прописаны в договоре управления между собственниками МКД и управляющей компанией.

Итак, какие работы УК (ЖЭУ) должна делать «бесплатно», поскольку это уже вошло в плату «за содержание и ремонт общего имущества».

Во-первых, следить за внешним и внутренним состоянием дома, в том числе заделывать швы и трещины на внешних стенах зданий; отбивать отслоившуюся штукатурку, облицовочную плитку, удалять элементы декора, представляющие опасность, следить за состоянием крыши и пр.; укреплять домовые номерные знаки, козырьки, ограждения и пр.; укреплять или менять окна и двери на лестничных площадках.

Во-вторых, обеспечивать чистоту, безопасность и тепло в доме, в том числе удалять мусор, снег и наледь с кровель; утеплять окна и дверные проемы; менять лампочки в подъездах; закрывать подвалы и чердаки; ежедневно убирать лестничные площадки и марши нижних двух этажей и мыть лифт; еженедельно убирать лестничные площадки и марши выше 2-го этажа; ежемесячно мыть лестничные площадки и марши в подъездах; ежегодно (весной) мыть окна, протирать стены, двери, плафоны на лестничных клетках, подоконники, батареи, перила, лестницы на чердак, почтовые ящики и пр. Сюда же входит дератизация и дезинфекция мест общего пользования, чердаков и подвалов; уничтожение грызунов и насекомых в них. К тому же коммунальщики должны осуществлять регулярный контроль над соблюдением санитарного состояния дома и придомовой территории.

В-третьих, заниматься внешним благоустройством, в том числе ежедневно убирать и очищать придомовую территорию от мусора; в холодный период убирать от снега и наледи площадки перед входом в подъезд, тротуары, посыпать территорию противогололедными составами и материалами; в теплый период подметать придомовую территорию, убирать и поливать газоны и пр.; ремонтировать и красить детские площадки.

В-четвертых, обслуживать общие коммуникации жилого дома, включая электроснабжение (проверять заземление электрокабелей и оборудования, замерять сопротивление изоляции проводов и другие работы), центральное отопление (отключать радиаторы при их течи, сливать и наполнять водой системы отопления, ликвидировать воздушные пробки в радиаторах и стояках, утеплять трубопровод на чердаках и в подвалах), водопровод и канализацию, горячее водоснабжение (устранять течи, утеплять трубопровод и пр.).

В-пятых, осуществлять вывоз твердых бытовых отходов, включая очистку урн от мусора, их промывку, уборку контейнерных площадок и др. Важная обязанность коммунальных служб – дезинфекция, дезинсекция и дератизация помещений камер и их оборудования.

В-шестых, аварийное обслуживание, в том числе выполнять все необходимые работы при аварийных ситуациях и после их ликвидации (отрывка траншей, откачка воды из подвала, вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над скрытыми трубопроводами и т.д.).

Конечно, это далеко не полный перечень работ, которые должна проводить управляющая компания. Следует понимать, что каждый многоквартирный дом имеет свои индивидуальные технические параметры, в зависимости от которых собственники помещений должны определять, какие виды работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества и с какой периодичностью следует поручить управляющей организации. Кроме того, собственники помещений определяют стоимость выполнения таких работ и формы контроля за их выполнением.

Ваш email не будет указан. Обязательные поля помечены *