Налоговый вычет по ипотеке: как оформить и что учесть

Все, что вы хотели спросить, но не знали у кого

Мы постоянно платим за услуги в клиниках, образование, занятия спортом, что-то продаем и покупаем и регулярно отчисляем государству налоги. Но не все из нас знают, что часть потраченных на это денег можно вернуть. А поможет в этом налоговый вычет.

Что такое налоговый вычет? Где и как получить вычет по ипотеке, какие нюансы важно учесть? В этих и других тонкостях налогового законодательства «Главная Тема» разбиралась вместе со специалистами УФНС России по Смоленской области.

Ты «кто» такой?

Во избежание путаницы сразу поясним, что есть налоговый вычет.

С одной стороны, это сумма, которая уменьшает вашу налогооблагаемую базу, т.е. уменьшает размер вашего дохода, с которого уплачивается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). К таким, например, относится стандартный вычет на ребенка, рассчитывать на который могут налогоплательщики, имеющие на обеспечении детей.

Например, у вас зарплата 20 тыс. рублей, и есть один ребенок, на которого положен вычет в 1,4 тыс. рублей. Это значит, что из вашей зарплаты будет вычитаться 1400 рублей, а уже с оставшихся 18,6 тыс. рублей будет взиматься налог в размере 13 % . То есть НДФЛ будет заплачен с меньшей суммы, и удержит его работодатель, когда перечислит зарплату. Поэтому обычно люди тут редко взаимодействуют с налоговой сами (но если получили другой доход, например, выиграли деньги в лотерею или получили прибыль от продажи недвижимости, нужно задекларировать доход самому).

С другой стороны, налоговый вычет – это возврат части ранее уплаченного НДФЛ (например, возврат части налога по расходам на приобретение недвижимости).

Получить налоговый вычет может любой гражданин РФ или иностранец, который проживает в России более 183 дней в году и платит НДФЛ. Если у вас нет официальной работы – значит, нет налоговых отчислений, а потому и права на налоговый вычет тоже нет.

Виды вычета

В зависимости от их целей и условий применения выделяют несколько видов налогового вычета (все они зафиксированы Налоговым кодексом РФ):

1. Стандартные налоговые вычеты – для физических лиц, имеющих особый статус, а также вычет на детей. Полный перечень лиц, которые могут претендовать на получение стандартного вычета, указан в пп. 1, 2, 4 п.1 ст.218 НК РФ.
2. Социальные вычеты – для людей, которые несли расходы на лечение, обучение, занятия спортом, добровольное пенсионное и медицинское страхование, покупку лекарств (ст. 219 НК РФ).
3. Инвестиционные – предназначены для лиц, работающих с ценными бумагами (ст. 219.1 НК РФ).
4. Имущественные – действуют при продаже некоторых видов имущества, покупке и строительстве жилья (в том числе в рамках ипотеки), а также в случае изъятия у налогоплательщика недвижимости для государственных или муниципальных нужд (ст. 220 НК РФ).
5. Профессиональные вычеты (ст. 221 НК РФ) распространяются на:

— индивидуальных предпринимателей;

— нотариусов, занимающихся частной практикой;

— адвокатов, учредивших адвокатские кабинеты, и других лиц, занимающихся частной практикой;

— доходы, полученные от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера;

— авторские вознаграждения или вознаграждения за создание, исполнение или иное использование произведений науки, литературы и искусства; вознаграждения авторам открытий, изобретений и промышленных образцов, полученные налогоплательщиками.

6. Налоговые вычеты на долгосрочные сбережения граждан — относятся к лицам, уплатившим пенсионные взносы по договорам НПФ, сберегательные взносы по договорам долгосрочных сбережений с НПФ, взносы на ИИС и др.

Вычет по ипотеке

Имущественный налоговый вычет, согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, можно получить при расходах на погашение ипотечного кредита, взятого для строительства либо покупки жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них; а также для приобретения земельного участка или доли в нем для индивидуального жилищного строительства либо для покупки участка под приобретаемым жилым домом.

«Право на вычет имеют и налогоплательщики, понесшие расходы по погашению процентов по целевым займам, ипотечным кредитам. Но речь идет только об объектах недвижимости, приобретенных в личное пользование», – акцентировала внимание заместитель начальника отдела камерального контроля НДФЛ и страховых взносов № 1 УФНС России по Смоленской области Марина Буравова.

Оформить вычет можно в любой момент после покупки жилья (и даже после погашения ипотеки), но получить выплаты можно максимум за три последних года.

Если вы взяли ипотеку в 2020 году на 20 лет, но решили оформить вычет только в 2025 году, то получить его можно за период с 2022 по 2024 годы.

Однако, как правило, люди оформляют вычет ежегодно за предыдущий год.

Сколько вернут

Для начала здесь важно не путать налоговый вычет за покупку недвижимости (основной) и вычет по ипотечным процентам. Первый — это возврат части НДФЛ с суммы, потраченной на покупку квартиры, дома и земельного участка. Второй — это возврат части НДФЛ с уплаченных процентов по ипотечному кредиту. Суммы возврата здесь разные.

Раньше (до введения прогрессивной шкалы налога) максимальный возврат был ограничен 13% от фиксированных пределов. Независимо от того, сколько стоила ваша квартира, максимальная сумма, с которой можно получить вычет, — это 2 млн рублей. Таким образом, 13 процентов от двух миллионов – 260 тыс. рублей. Это максимум, на который можно было рассчитывать. По ипотечным процентам максимальный вычет – 390 тысяч рублей ( 13 % от 3 млн рублей).

С 1 января 2025 года в России ввели прогрессивную шкалу налога на доходы физических лиц, и теперь, хотя лимит налогового вычета остается прежним (2 млн за ипотеку и 3 млн за ипотечные проценты), размер возврата будет расти в зависимости от ставки налога, по которой вы платите НДФЛ.

Прогрессивная шкала налогообложения предусматривает пять ступеней:

• налог 13% — для годового дохода до 2,4 млн рублей (тогда максимальный налоговый вычет по ипотеке может составить 260 тыс. рублей, по ипотечным процентам — 390 тысяч);
• 15% — для дохода от 2,4 млн до 5 млн рублей (вычет по ипотеке будет до 300 тыс. рублей, по ипотечным процентам — до 450 тысяч);
• 18% — для дохода от 5 млн до 20 млн рублей (вычет по ипотеке — до 360 тыс. рублей, по ипотечным процентам — до 540 тысяч);
• 20% — для дохода от 20 млн до 50 млн рублей (вычет по ипотеке — до 400 тыс. рублей, по ипотечным процентам — до 600 тысяч);
• 22% — для дохода свыше 50 млн рублей (вычет по ипотеке будет до 440 тысяч рублей, по ипотечным процентам – до 660 тысяч рублей).

Как видим, для большинства граждан (у кого доходы в год не превышают 2,4 млн рублей), ничего не изменится. А вот люди с более высокими доходами при той же максимальной сумме, с которой можно получить имущественный вычет (2 млн рублей), смогут получить больше.

Обратите внимание:

• Налоговые ставки по пятиступенчатой шкале применяются не ко всему доходу сразу, а к его превышающим лимит частям.

Например, если ваш доход 10 млн рублей в год, то в те месяцы, пока он не достигает 2,4 млн рублей, применяться будет ставка 13%. В следующие месяцы, когда общий доход будет от 2,4 млн до 5 млн рублей — применяется ставка в 15%, а оставшаяся сумма (в данном случае от 5 млн до 10 млн) будет облагаться по ставке 18%.

• Государство не вернет вам больше той суммы налогов, которую вы фактически заплатили. Это означает, что размер вычета ограничен суммой НДФЛ, удержанного с вашей зарплаты за год.

Например, если зарплата до удержания НДФЛ составляет 22 500 рублей в месяц, размер налога будет ― 2925 рублей. За год сумма налога составит 35 100 рублей. Это максимальная сумма вычета, которую вы сможете получить за год.

• Собственник жилья сам определяет, в каком порядке оформлять вычеты. Законодательство не запрещает получать вычет по ипотеке и ипотечным процентам одновременно.
• Если жилье куплено в браке, право на вычет имеет каждый супруг, если такое право они не использовали до брака.

Документы для вычета за ипотеку

Оформляя налоговый вычет, вам необходимо представить следующие документы:

1. Декларация 3-НДФЛ за каждый год, если подаете на вычет за несколько лет. Для этого нужно заполнить налоговую декларацию на сайте ФНС России в личном кабинете.
2. Справка 2-НДФЛ от работодателя за период, за который планируется получить вычет. Если работодателей за этот период было несколько, нужны справки 2-НДФЛ от каждого.
3. Копия кредитного договора.
4. Копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о праве собственности на квартиру, комнату, жилой дом либо земельный участок или долю в них.
5. Копия договора купли‑продажи квартиры или участия в долевом строительстве либо договор уступки права требования и акт приема‑передачи.
6. Справка из банка о размере уплаченных за указанный период процентов.
7. Документы, подтверждающие оплату — чеки, квитанции, платежные поручения, расписки от продавца.
8. Реквизиты счета, на который вы хотите получить сумму вычета.
9. Свидетельство о браке или рождении ребенка — если платили за долю супруга или ребенка
10. Если заявления подают супруги, каждый заполняет отдельное заявление и собирает свой пакет документов.

Если будете оформлять налоговый вычет онлайн, сделайте фото или отсканируйте документы. Если лично в налоговой – сделайте копии документов, а оригиналы возьмите с собой – их могут попросить для сверки.

Когда подавать

Если вы купили «вторичку», то оформление вычета можно начать сразу после заключения сделки и получения документов, подтверждающих право собственности; если приобретаете жилье в строящемся доме – здесь значение имеет дата акта приема-передачи. Если вы оформите право собственности, например, в 2027 году, то вычет сможете получать, начиная с 2027 года.

Подача 3-НДФЛ для вычета – это не обязанность, а ваше право, поэтому подать декларацию можно в любой день в течение года без привязки к определенной дате. Но еще раз напомним: если вы не подавали на вычет ежегодно, то вернуть налог можно максимум за последние три года, независимо от того, как давно вы взяли ипотеку. Так, до конца 2025 года вы можете подать документы на вычет за 2022, 2023 и 2024 годы.

Таким образом, подавать декларацию на вычет можно каждый год или раз в два-три года.

Куда подавать

Как пояснили в УФНС России по Смоленской области, получить имущественные налоговые вычеты можно тремя способами:

1. Через работодателя (или нескольких работодателей одновременно), в том числе до конца календарного года, в котором возникло право на вычеты.
2. В налоговой по окончании календарного года, в котором возникло право на вычеты, путем представления налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подтверждающих документов.
3. В упрощенном порядке (при покупке или строительстве жилья) через личный кабинет налогоплательщика.

Оформление вычета у работодателя означает, что вы просто будете получать зарплату без удержания 13 процентов НДФЛ, пока не исчерпаете положенную сумму. Для этого нужно: собрать пакет документов (подавать декларацию 3-НДФЛ не надо), передать их в УФНС России по Смоленской области и подать запрос о подтверждении права на вычет. Проверка в налоговой займет около 30 дней, если ваше право на вычет будет подтверждено, то налоговая направит соответствующее уведомление работодателю, а вам надо будет написать в бухгалтерии на работе заявление о предоставлении налогового вычета.

Уведомление с подтверждением права на вычет поступит в личный кабинет на сайте ФНС России (если вы его подавали там) или заказным письмом (если обращались лично). Если за год вы использовали не всю сумму вычета, то в следующем году нужно снова получить уведомление от налговой о праве на вычет.

Если у вас несколько источников дохода, то удобнее оформить вычет не через работодателя, а через налоговую.

Оформляя вычет через налоговую, вы получите сумму сразу за прошлый год (или два-три предыдущих года, если не подаете заявление на вычет ежегодно), но в размере уплаченного за данный период НДФЛ. Здесь заявителю нужно представить в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ с остальными необходимыми документами.

Подать декларацию можно лично или через представителя в налоговой, в МФЦ, а также направить почтовым отправлением с описью вложения. Но удобнее всего это сделать в электронной форме — через портал «Госуслуги» (нужна подтвержденная учетная запись и электронная подпись, которая быстро делается там же) или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС России. Оба ресурса доступны круглосуточно семь дней в неделю из любого места, где есть интернет. Вход в кабинет налогоплательщика можно выполнить по паролю от госуслуг.

 «В этом случае некоторые разделы декларации заполняются в автоматическом режиме, имеются все необходимые подсказки, а направление декларации занимает минимум времени, — подчеркивает замначальника отдела камерального контроля НДФЛ и страховых взносов № 1 УФНС России по Смоленской области Марина Буравова. – По закону камеральная налоговая проверка проводится в течение трех месяцев, но по факту значительно быстрее. Средний срок оказания услуги в УФНС России по Смоленской области составляет примерно 13 дней».

Алгоритм оформления вычета через ЛК

1. Чтобы оформить вычет через личный кабинет (ЛК) налогоплательщика, зайдите на сайт ФНС России и в разделе «Физические лица» нажмите «Личный кабинет». Затем введите логин и пароль либо войдите с помощью подтвержденной учетной записи на портале Госуслуги – в открывшемся окне для пароля выберите «Войти через Госуслуги (ЕСИА)» и затем введите логин и пароль от Госуслуг.
2. При подаче электронного документа в налоговую потребуется неквалифицированная электронная подпись (ЭП). Ее можно создать прямо в личном кабинете: выбираем «Настройки профиля» → раздел «Электронная подпись». Далее убедитесь, что выбран вариант хранения подписи «Ключ электронной подписи хранится в защищенной системе ФНС России» и придумайте пароль для ЭП. Процесс может занять от 30 минут до суток. Результат отобразится на той же странице.

3. После того, как вошли в ЛК и создали электронную подпись, на главной странице кабинетавыберите раздел «Каталог обращений» → «Получить налоговый вычет» → «Вычет при покупке недвижимости».

4. Далее пошагово заполните форму на получение вычета. Здесь вас ждет пять этапов: данные о заявителе, о доходах, вычеты, документы, подтверждение и отправка.

• В данных о заявителе укажите:

— год, за который хотите вернуть уплаченный НДФЛ,

— подавали ли вы раньше декларацию 3-НДФЛ за этот год (да, если оформляли и другие налоговые вычеты через личный кабинет);

— телефон, по которому с вами можно связаться при необходимости уточнить сведения.

• В данных о доходах укажите сумму своего дохода за год и сумму удержанного налога. Другие неучтенные доходы добавить нельзя, для этого понадобится заполнить полную декларацию 3-НДФЛ и приложить справку от работодателя.
• В сведениях о расходах и вычетах необходимо указать объект или объекты недвижимости, которые были приобретены или построены. А также суммы расходов на их приобретение или оплату ипотеки, если использовались заемные средства. Недвижимость можно выбрать из списка или добавить по кадастровому номеру или другому идентификатору.

Если вы уже получали раньше имущественный вычет с покупки, строительства или оплаты процентов по ипотеке на приобретение жилья, то необходимо указать сумму полученного вычета.

Реквизиты для перечисления средств можно выбрать из предложенного списка. Налоговая знает о большинстве ваших счетов, эти сведения ей направляют банки. Если нужного счета нет в списке, то его можно указать вручную. Если вы не укажете счет (кнопка «Пропустить»), то сумма вычета будет числиться на Едином налоговом счете (ЕНС) в Личном кабинете налогоплательщика в качестве переплаты. В любой момент деньгами можно оплатить налоги или перевести их на банковский счет.

• Подгрузка документов. Здесь список необходимых бумаг может различаться в зависимости от того, строили вы жилье или покупали и т.д. Для ипотечного жилья потребуются кредитный договор, справка из банка о сумме фактически уплаченных процентов, договор купли-продажи, платежные документы (см. выше).
• Подтверждение. На этом этапе вы можете просмотреть сформированную декларацию 3-НДФЛ целиком, а затем подписать с помощью электронной подписи (для этого необходимо ввести пароль от ЭП).
• Затем направить документы в налоговую с помощью кнопки «Отправить».

Налоговый вычет при наличии ипотечного кредита НЕ предоставляется:

• на недвижимость за пределами РФ;
• если человек не платит НДФЛ;
• когда кредит оформлен на покупку апартаментов (такой вид недвижимости не относится к жилому фонду);
• если кредит оформлен на участок земли из категории «Садоводство»;
• если речь о военной ипотеке, при которой заемщик не использует личные деньги;
• в случае покупки недвижимости у близкого родственника или взаимозависимых лиц;
• если объект недвижимости приобретен полностью за счет средств материнского (семейного) капитала или выплат, предоставленных из бюджетных средств.

Текст: Виктория Облак

Фото: УФНС России по Смоленской области, 

glavnayatema.com